编者按/进入2014年，楼市的趋冷成为越来越明确的现象。杭州、常州等地不断出现楼盘大幅度降价的情况，而就算在首都北京，成交数据惨淡、一些新开楼盘价格明显低于预期的现象也已经星星点点，在去年暴涨20%~30%之后，旺盛的需求似乎迅速被冻结。这究竟是什么原因？楼市的整个供求关系、购房者的心态发生了怎样的变化？我们重点选取了北京、杭州、香港等地作为观察的样本，从中可以窥探出2014年楼市的动向。

调查一

自住房的冲击将产生深刻影响

刚需“已死” 北京楼市进入“点降”时代

东边是正在建设的16.9万平方米“配建限价商品住房”，西边则是刚开始施工的36.9万平方米的自住型楼盘金隅汇景苑，而后者目前已被“定价”为2.2万元/平方米。

这里是北京东五环外东坝区域，此区域内的房产中介机构认为，对处于两者包抄范围中的首开常青藤[最新消息 价格 户型 点评]小区和东坝家园，可以降价了。“门店咨询量明显降了。那我们就可以适当对房主进行降价，你过去都逼近4万元，现在自住型楼盘开盘价才2.2万元，你作为二手房，又要税，又要高首付，你的优势在哪里？怎么可能不降？”据某房产中介刘先生介绍，首开[简介 最新动态]常青藤在2012年开盘，当时售价就在每平方米3万元以上。

“一些点肯定是比预期低了，也有一些点是真降了。但你能说北京房价降了？肯定不能！”4月2日，北京某房产中介门店经理拿着自己记录的数据，指着北京地图和记者一一核对，试图为新近风传的“降价”寻找更现实的证据。

《中国经营报》记者走访发现，相比较于杭州的楼市降价，北京目前出现的，多是部分区域新开盘低于预期，还非真正意义上的降价。不过按照房地产业内人士的看法，“刚需已死，这话可能说得有点过，但还是有些道理的。”

自住型“围堵”

“自住型商品房”是北京市住建委联合四部门在2013年10月23日发布的新政策。规定两类家庭可优先购买，一是北京市户籍的无房家庭(含夫妻双方及未成年子女)，其中单身人士购买的要年满25周岁；二是目前已在轮候经适房、限价房的家庭。此外，持有有效暂住证，连续5年以上在本市缴纳社保或个税的非京籍家庭也符合购房资格。

在价格方面，“自住型商品房”被要求应低于周边房价30%。套型则以90平方米以下为主打。据官方信息，2013年北京“自住型商品房”供应2万套，而2014年则将达到5万套。

“市场就是这么神奇。其实更明显的变化，是附近新开盘的项目，售价都比预期低了。但现在总体(降价的楼盘)还是比较少，是一个个的点，没有对二手房市场起到太大的带动作用，后期可能会形成明显的面。”房产中介门店经理刘涛称，这一趋势，被他和同行们看作是一种“点降”，是政策干预下市场出现的先期变化，是一种启示和预兆。

佐证他这一观点的，则是附近确有新开盘项目低于预期的情况出现。比如记者前面提到的东坝地区某项目。而刘涛则指出“远洋[简介 最新动态]一方(论坛相册户型样板间点评地图搜索)”“一品嘉园(论坛相册户型样板间点评地图搜索)”等项目也出现了低于预期的情况——如果说这些案例目前主要以位置距离自住型较近为特点，那么刘涛认为未来则还会体现出“时间上接近”的特点，即随着自住型商品房数量增多，其开售时间将会对同期开盘的普通商品房形成明显冲击。

在记者的走访中，这种可能的趋势，似乎已经被更多普通购房者察觉，人们在中介那里也会询问其对二手房市场的影响。

显然，不止刘涛他们注意到了这种变化。当媒体和网友在发现万科[简介 最新动态]橙以明显低于预期的2.1万元开售时，便变着词汇去形容这种“降价”的罕见，但之后当首开、保利等大企业的新开盘也出现类似情况后，人们开始积极寻找这背后存在的深层原因。

关于自住房本身，也有一些数据变化。就目前已经进入摇号的情况来看，比例似乎随着时间推移，有降低的情形出现。2013年年末的中冶蓝城[最新消息 价格 户型 点评]项目摇号中签比例为1:3.7；2014年2月，旭辉E天地[最新消息 价格 户型 点评](论坛相册户型样板间点评地图搜索)的摇号中签比降至1:1.7；而3月份大兴众美城(论坛相册户型样板间点评地图搜索)则几乎为1:1。

虽然这一数据背后存在复杂的地理位置因素，但人们乐于认为这可能从供求上出现了一种下行趋势，进而又与“点降”联系起来，以证明当自住房都出现供求下行时，普通商品房的降价会必然到来。

那么，已经出现的“点降”该如何理解？是为了应对即将出现的新政策，还是过去调控政策终于显现出了效力，或是开发商的资金和销售情况出现了集体的、相似的变化？在短暂的猜测之后，人们开始将原因指向一年前开始的自住房——无论在位置还是时间点上，二者的联系似乎都很明显。

于是近期关于自住房逼降普通商品房的声音骤然增多，但谨慎的观察人士依然认为自住房可能只是一个促发“点降”的契机，背后长期以来政策层面变化、楼市本身变化带来的某种积聚，才是真正的推动力。

刘涛根据互联网信息在一张北京地图上大致标出了自住型商品房项目所在地，星星点点中，刘涛和他的同事认为，这已经对部分区域形成了“围堵”之势，比如记者走访过的东坝区域和旧宫区域。

“大家可以继续关注这几个区域，不出意外的话，现在的所谓降价点，将来还可能变成更大范围的降价面，至少是低于预期的一个面。最终可能会让某个区域出现房价的整体下行，但这要看自住型商品房的下一步布局和数量。”对于之前舆论对自住型商品房变为类似经适房的担忧，刘涛和他的同事认为大可不必，因为自住型商品房和经适房等其他“政策性住房”具有明显区别。

“简单的说，就是其他的更多是政策性、封闭性，最终向福利化演变，成为权力争抢的东西，和普通人有了距离；而自住型商品房是带有一定市场性的、公开性的事物，它是可以和公众越来越近，越来越透明的。至于质量担忧，其实是比较简单的事，只要整体机制在，就不会有问题。”刘涛称。

如果这是一种启示，那么政府下一步出台政策可以在这个基础上将政策更市场化，在布点上更巧妙，从而对普通商品房的价格走向起到更有效的市场抑制作用——相比于之前多项政策被指调控乏力，这种思路，已经开始被广泛传播，尽管目前尚无更多证据支持。

被冻结的需求

“刚需已死，这话可能说得有点过，但还是有道理的。”4月9日晚，北京城企开发集团副总经理王亚宁告诉记者，当前市场出现的“点降”以及围绕“点降”周边的蔓延趋势，基本上是在刚需市场，而造成这一原因的，并非是自住房的数量，而是自住房冻结的潜在购房客户数量。

位于北京豆各庄的御景湾项目，是北京最具标杆意义的自住房项目。该项目总计房源2000套。不过，截止到2014年3月，在网上申请购买御景湾项目的客户高达14.8万组。在网上受理了这些申请之后，在北京市住房保障办公室的监督下，14.8万组的申购客户进行了资格审核，最终符合自住型商品房购买的客户总计为81897组。对比御景湾项目2000套的可售房源，可售房源和意向客户比约为1:41。而自住商品房汇景苑项目，目前已有21万户家庭申请，最终符合自住商品房购买资格的，约有93000多组客户。该项目共有自住型商品房3502套，这一比例高达63：1，而如果计入五环内、另一自住型商品房金隅汇星苑，则其总体比例高达80：1，经过筛选，符合资质要求的客户约89000多组。

“御景湾项目、汇景苑项目是北京最早开始接受认购的几个自住型商品房，因此，基本上北京所有具备资格的需求都在御景湾项目上报了名。粗略的估算一下，这些客户实际上基本就是未来一年之内，北京30000元/平方米以下的购房需求，这部分购房需求，实际上就是我们经常提到的刚需市场。”王亚宁说。

北京最早接受认购的三个自住商品房项目，总计符合资格的购买客户总计已经达到26万组。而这三个项目总计提供约8800套的房源。将这8800套房源的购买者，从26万组符合资格的购买者中刨除，余下约有25万组客户。

北京市房地产协会的统计数据显示，2012年全年，北京市商品住房成交量为23万套。这意味着，在御景湾、汇景苑等首批三个自住型商品房满足8800多套的需求后，还有25万组客户可供市场消化。根据北京市政府的规划，2014年全年，北京市将供应5万套自住型商品房。这意味着在2014年之后，北京市场还有约20万的购房需求。

北京市房地产协会的统计数据显示，北京每年新增复合购房资格的家庭户数约8000~10000户左右。这意味着，加总这些新增购房需求，2015年以后，北京市场中具备购房资格的户数，约为21万户左右。

“这个数据对比一年23万左右的成交量，看起来还比较乐观，但是我们要算另外一笔账，针对刚需群体的楼盘，日子确实不好过了。因为我们要动态看待这个数字，当自住型商品房敞开供应之后，单套房源的认购比会下降，基本可以下降到平均1:10左右，这样，5万套自住型商品房，数字计算可以冻结约50万组的购房需求，如果我们把重复排号的申请再做一个折算，应该在22~25万组的水平之间，这个数据再去对比23万套的成交量，就是威胁很大了，因为在排号认购的时间区间内，绝大部分购房需求不会选择购买商品房。”王亚宁表示。

通常情况下，从报名资格审核到完成销售签约，这其中所需的时间通常为3~4个月，因此，只有在一个自住型商品房完成销售签约之后，该项目剩余的未能买到自住型商品房的客户，才有可能重新进入商品房市场，后者的需求真空才能得到一定的缓解。

但是，北京的情况更为特殊。北京市国土资源局党组副书记、副局长张维介绍，2013年北京市住宅用地供应量大幅增加至978公顷，完成全年850公顷计划指标的115%，其中民生住房占比七成。张维称，2014年北京将继续加大住宅用地供应，同时进一步优化供应结构，拟安排住宅用地供应总量中的40%用于保障性安居工程建设，60%用于商品房建设，商品房用地中将有50%用于建设自住型商品房。

“这实际上增加了刚需客户对于后续自住型商品房的预期，会致使更多的客户持币待购，从而使刚需的普通商品房市场需求进一步紧缺。正是基于这样的判断，部分房地产开发企业，开始平价走量，为的就是避开自住型商品房的供应高峰。”王亚宁说。

多方面滞动

在二手房市场，这种趋势的变化更加显性。

“你可以认真观察一下，去年以来，即使是位置好、房源好、有人脉的门店，也很少能迎来以往那种一下要买多套的客户，而且房源也不好做。政策限制多了，市场也没那么好的流通和变现机遇了，房姐自然就少了。”刘涛的这一说法，也在记者走访的海淀、丰台、朝阳多个门店证实。

另一个更让他们感到压力的情况则是，过去一年中，前来看房的人数也出现了较为明显的减少。除了互联网抢客、周边房源变化等因素外，中介认为这更与整个调控政策对市场大面儿产生的影响有关。

“外地买房的人要五年纳税才有资格买，卖房的人要持本五年再卖才可减免税费，这基本就让二手房市场中过去最活跃的部分进入一种休眠状态，剩下的被大家描述为刚需。但这个刚需究竟有多大，过去一年的观察，可能不是人们想象的那么海量。”刘涛有时候甚至开始怀疑北京房地产市场中的刚需是否也在出现某种变化，尤其在过去几年一系列旨在剔除投资型购房的政策之后。

他所理解的刚需购房和投资购房其实有很多微妙的交集，在剔除一方时，另一方的购房意愿实际上也被适当削弱，这看上去很像某种心理学的分析，在他和同事中却有极为现实的案例。比如在说服他人购房时，如果你现在还过分强调“投资价值”，可能会遭遇猛烈的抨击。

这种微妙的变化，在分析人士那里，则表述为“政策的显效”，具体则指房市由于前期诸多政策干预，在后期终于显示出流通方面的变缓，这进而导致人们对房产投资预期降低，并最终在价格上显现出来。

点降，或许真的是一个启示。