■本报记者 倪凤友 李臻 沈阳报道

“只有会跌的房价才可能会涨。”知名经济学家郎咸平在6月19日沈阳一次演讲中的一句话，或许能代表沈阳很多开发商的心理预期。

今年5月份开始，沈阳房地产价格呈现出下行趋势。一小部分实力较差的中小开发商正面临着资金链濒临断裂的窘境，更有少部分企业面临转型。

当前的房地产形势下，在二线城市的沈阳，部分极具实力的品牌房企又面临着怎样的困惑？它们是以怎样的思路进行突围？又有怎样的期待？

中国房地产报记者就这些焦点调查采访了沈阳万科房地产开发有限公司、星河湾沈阳公司、碧桂园东北区域公司、颐和地产沈阳公司、越秀地产沈阳公司等五大品牌房企在沈阳的相关负责人。

困惑与拓展并行

“近3年沈阳市住宅用地供应量较大，商品住宅市场整体库存压力较大，竞争激烈，价格上涨空间有限，而土地等成本稳步上升，致利润偏薄，甚至难以保证。这是企业面临的第一大困惑。”越秀地产沈阳公司负责人告诉记者，“第二个困惑是，自3月份以来，沈阳市场预期发生变化，整体市场遇冷，周边竞品纷纷暗中降价求量，项目销售压力较大。第三个困惑则是，项目在开发过程中面临的挡光和拆迁等问题迟迟得不到有效解决，严重影响了项目的正常开发运营。”

对于小部分实力较弱的中小企业，则是另一番情景。“企业流动资金紧张，发展陷入瓶颈中。”沈阳龙彪房地产开发有限公司董事长范龙彪表示，企业在目前的情况下，也希望与有实力的品牌企业展开各种可能方式的合作，以使公司早日走出困境。

“星河湾将继续深耕一线城市，‘第一居所’重点发展的城市依然是北上广。此外，宜居城市、省会、国家战略重点布局城市、对周边有吸附能力的二线城市也会成为我们将要开拓的领域。”星河湾沈阳公司负责人告诉记者，2014年星河湾的重点项目落子二线前端城市沈阳，青岛星河湾、西安星河湾则预计在2015年的年中开卖。“‘只建造第一居所’，是星河湾从诞生起就确立的法则，意味着为客户的一生负责，我们将贯彻始终。”

“碧桂园东北区域的开发侧重点是在沈阳和大连。”来自广东的品牌房企碧桂园东北区域总裁叶剑清对记者说，沈阳作为辽宁省省会，属于重点开发城市，同时沈阳也是2007年碧桂园进驻辽宁的根据地；大连项目是集团的全新度假项目标杆，集合了碧桂园集团22年地产经验，当属重点精品。目前，碧桂园东北区域有沈阳碧桂园·银河城、沈阳碧桂园·凤凰城等7个大盘。

越秀地产沈阳公司负责人对记者说，在区域布局方面，沈阳公司一是以和平、沈河区为支点，重点拓展包括皇姑、大东、铁西老区等房地产基础较好的市内五区；二是关注地区产业优势明显、人口集中度高、人均收入及消费能力较高、房屋售价7000元/平方米以上的区域；三是关注市政建设完善、轨道交通便利、未来人口导入性较强的城市新兴区域。

这位越秀地产沈阳负责人告诉记者，沈阳公司目前在沈共有3个项目，土地投资达36亿元，预计总投资规模将超过100亿元。

拿地首选配套硬件

谈到拿地策略，星河湾沈阳公司负责人介绍，星河湾秉承“只建造第一居所”的产品定位，专注具有潜力的城区地块，高端第一居所的选址有其必要的标准。

“首先是接驳高速交通体系，交通的便捷程度远比与传统城市核心的距离更重要，因此，每一处星河湾，都与机场结下不解之缘。沈阳星河湾经全运北路可极速接驳桃仙机场。其次是毗邻城市不可再生的景观资源，优质的自然景观是财智阶层生活品质不可或缺的资源。沈阳星河湾位居浑南新城核心，坐享177公顷浑南中央公园。此外，星河湾因构建更多配套的需要，选择的土地必然需要足够的规模。”该负责人解释。

“万科将会以客户的视角审视城市发展，从满足客户生活需求出发，选择拥有优质配套的土地，优先考虑沈阳市二环内或二、三环间的资源型土地，并不断完善城市配套。”沈阳万科房地产开发有限公司有关负责人告诉记者，对于未来，房地产行业下半场将对企业提出更高要求，万科将会有计划地策略拿地，并与沈阳共同发展。

该负责人介绍，万科1993年进入沈阳，目前，万科在沈阳共拥有23个项目，其中12个已封园项目，9个在售项目，2个待售项目。自2012年后，沈阳万科实现了沈阳、鞍山、抚顺、营口四地的纵深战略。“未来，万科将继续秉承与沈阳共同发展原则，定位‘城市配套服务商’；加快住宅工业化、全装修精品住宅、绿色住宅等产品研发，更好地支持沈阳城市建设。”

品质与特色赢得市场

“就星河湾而言，‘品质’一直是星河湾的核心竞争力，是抵御一般市场风险最有力的武器；同时，品质也是星河湾的立命之本、价值观。”星河湾沈阳公司负责人透露，近20年来，为了房地产配套，星河湾还涉足了建材、酒店、教育、物业、商务、酒业等领域，如今这些业务板块，都已经具备了“品质一流、行业翘首”的价值属性。“星河湾人一直坚持三种精神：舍得、用心和创新。我们追求市场认同、同行认同、专家认同、业主认同及自己的认同，这也是支撑星河湾发展的强大动力。”该负责人补充。

“碧桂园将继续升级，升级，再升级，为东三省带来纯正的高品质五星级的家。高性价比产品是碧桂园获得东北市场认可和追捧的法宝。”谈到产品开发，叶剑清说，自2007年碧桂园进驻东北以来，从产品品质、园林绿化、社区配套、物业服务等方面均在不断提升；商业街、交通中心、运动中心等生活配套逐步完善；各项目精心打造园林绿化，高端幼儿园、公交车线路逐步引入等等，让碧桂园的社区生活愈发成熟。

“做出自己的特色，打造出更具品质感与独特感的产品，以赢得沈阳市场的认可，并争取在2014年为沈阳市场带来一次震撼。”来自广州的品牌房企颐和地产沈阳公司总经理王瑞敏称，作为独具特色的豪宅开发商，颐和地产于东沈阳浑河上游、白沙岛开发的65万平方米颐和城已全面开工，今年9月样板示范区、河滩公园可以完工，首期工程预计在2015年年底完工并实现入住。“在开发颐和城的同时，我们也希望能在沈阳中心区域找到合适的地块，如果顺利，我们将在新的地块上主打改善型小高层产品。”王瑞敏透露。

改善型需求五年后将激发

“对于是否取消限购住房，我认为对沈阳市场影响有限。”王瑞敏认为，其实根本没有必要对是否取消限购大肆宣传，房地产市场目前最大的问题是购房者的预期，需求还在，但预期房价下跌，置业人群显性动机不足；因此，作为房地产开发商，我们也希望媒体对房地产市场的报道更加理性与客观，合理引导置业动机。“目前，沈阳市的房地产市场仍以刚需为主，而改善型住房市场的全面激发可能需要5年时间。”王瑞敏预测。

今年以来，沈阳的房地产市场持续高位的库存量、较低的市场均价（沈阳均价为6900元/平方米，武汉均价约8500元/平方米，成都均价约11000元/平方米），还有个别开发商的不合理定价（二环的房子卖三环的价格），以上种种因素都对开发商形成了巨大的压力。

“政府可考虑从供需两端进行调节，减少库存、降低风险，使市场回归合理。”沈阳多家开发企业都有类似的建议，控制供应维度，有效的措施是从一级土地市场开始控制供地节奏，合理城市布局。消化库存可适度放宽预售取证条件，加快办理规划许可证和预售许可证的审批时限，降低已出让土地的库存转化风险。

一位房企负责人告诉记者，公司在销售中发现，由于信贷政策持续收紧（二套房首付款65%、贷款利率上浮10%等），导致部分原本居住面积较小，由于结婚、生子等家庭结构变化而产生购房需求的客户由于支付能力有限失去购房机会；同时，外地客户需提供社保、纳税证明等要求也抬高了外来置业客户首次购房的门槛。所以在信贷维度上，希望可以在手续限制和公积金首付比例方面适度放宽，降低购房门槛，给想购房的刚需客户提供更多的政策支持。