光耀地产的破产传闻给房企的融资之路敲响警钟。作为主要融资渠道的信托公司也开始严把风控。

上海一家信托公司人士直言，现在除非是像万科、恒大、绿地这样的大企业，信托公司会积极地进行融资，其他一些中小房企，特别是三四线城市的房企，信托公司审核的条件非常严格。“除了之前抵押，现在更看重这些地块的位置，以及升值空间，否则很难发产品。”

“择优删选，弃卒保车”，成为信托公司应对监管、降低风险的一个举措。相较于大房企，中小房企的融资之路本就艰难，在新一轮地产风暴来临之际，信托公司“择优删选”对他们来说可谓是雪上加霜。

弃卒保车

“现在信托公司风控不仅要看抵押物，还要看地产公司现有项目和土地储备情况，以判断项目出现风险，是否有有效资产做担保。”6月4日，湖北武汉一家房企负责人李浩告诉《中国经营报》记者。

李浩介绍，其实年初他们和武汉当地一家信托公司也合作发了一款产品，但规模较小，此次经朋友介绍来北京找大型信托公司融资，希望规模上能达到7亿元。“我们是5月份来的，目前信托公司正在对公司名下1000亩的土储做测量，要求我们除了项目抵押，还要一定的土地联保。”

之所以对地块做精准的尽职调查，是因为当前房价开始出现下降趋势。中国指数研究院数据显示，5月全国百城价格指数统计中，武汉住宅样本平均价格8362元/平方米，较上月降低39元，环比下降0.46%，同比上涨7.94%，这是17个月以来武汉房价环比首降，与全国价格走势较为一致。

房价的变化，对于信托公司来说，最直接的影响就是抵押物可能面临缩水的现象。

上述办理融资业务的北京某信托公司人士表示，相比一线城市，二三线城市房价下降，造成的影响远比一线城市要大，抵押物缩水难以偿还时，只能以地块做优先处置。“目前优质地块还是稀缺资源，市场上愿意接手的人也很多，所以相比项目，这些地块可能更有吸引力，当然前提是地块的地理位置一定要好。”

而这并非个例。

上海一家信托公司人士也表示，今年以来公司加强了对房地产信托的风控管理，发行量较以前有所减少。“以前差不多每月都有5单的房地产信托，但是现在基本维持在2单左右，而且在房企选择上，更倾向于大企业，中小房企一般不做。”

该人士举例说，他们目前正和万科谈一笔信托计划，不过同时洽谈的还有其他几家大型信托公司。“对于大型房企，信托公司还是处于竞争状态，有时为了能合作，在费用上也会做出让步，比如说降低0.2%~0.5%的费用等。但是对于小房企来说，特别是三四线城市房企，融资成本基本上还维持在15%左右，费用也没有减少。”

用益信托数据显示，5月，房地产集合信托规模较上月的239.90亿元，环比下降63.81%，融资企业从4月份的121个，下降到59个。与去年同期相比，融资规模缩减也高达60.84%。

据信托公司公布的年报披露，目前包括中信[简介 最新动态]、中融、平安等在内的信托公司都已经减少了房地产信托的发行规模。

其中，中信信托7297亿元规模中，基础产业占比达41.08%。2013年度，中信信托严控房地产信托占比，投向房地产的信托资产仅为7.71%，低于行业平均水平。

系统风险

事实上，作为房企主要输血通道的信托产品，截至目前，其发行规模已经超过了1200亿元，不过在1200亿元的产品中，鲜有中小房企的身影。

在信托网，记者统计发现，包括万科、恒大、绿地等大型房地产企业借道信托融资越来越多，成立的信托项目数量、规模与往年相比均有大幅增加，三家房企合计信托融资已达73.5亿元，其中，恒大居首。

对此，普益财富信托研究员范杰认为，之所以出现两极分化，主要问题还是资金链危机的解决。一线城市市场的接纳度高，资产的价值高，更容易找到买手，但是三四线城市未来的升值空间有限，除非是个别项目和地块，否则一旦有风险就会影响整个链条。“系统风险高。”范杰说。

以光耀为例，从项目问题，到资金链危机，再到破产，光耀成为业内首个房企资金链断裂后无回天乏力挽救的企业。光耀集团董事长郭耀名坦言，只要能解决问题，愿意接受一切企业的收购。

随着房地产市场行业性风险的爆发，信托公司更加谨慎。

上述北京某信托公司人士坦言，对于全国市场虽然不能说一刀切，但还是采取差异化的思路。“对于三四线城市，我们坚持能不进入就不进入的原则，等待市场好转。”

事实也正如信托公司的预测，三四线城市库存增加，使得房价上涨更为艰难。

中原地产数据显示，全国35个城市中，有28个城市库存出现了同比增长现象。其中南昌、济南和宁波3个城市的库存上升幅度较大，同比增幅分别达到68.6%、63.8%和56.8%。这三个城市4月份的新增供应比成交更为强劲，导致库存上升的态势也较明显。

同策咨询数据分析称，从一线城市之外的限购城市来看，土地财政的依赖度超过50%的共计31个城市，这表明大多数省会城市、部分三四线城市对于土地财政依赖度仍然比较高。

在此背景下，中融信托透露，以后将着重做一线城市，大型房地产公司的房地产信托项目。对房地产公司建立名单制管理，具体项目要预先经过风险压力测试模型。“公司将房地产业务重心向一线城市转移，谨慎进入二线城市房地产项目，三四线城市仅限特大型开发商。